TAMA 38 - GOVERNMENT INCENTIVES TO FINANCE BUILDING REINFORCEMENT AS PER EARTHQUAKE RESISTANCE CODES
(English translation coming soon...)
רקע
· מה שהורג אנשים זה לא הרעידת אדמה עצמה, אלא התמוטטות הבניינים שלא נבנו ע"פ התקן.
· התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1980.
· מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנה זו אינם עומדים בדרישות התקן.
· עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית.
· תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) שאושרה באפריל 2005, מאפשרת דיירי בניינים שנבנו עד 1980 לחזק את המבנים שבבעלותם נגד רעידת אדמה.
· אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים ומגובע המותר של הבניין.
· התמריצים העיקריים לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה להרחיב יחידות הדיור הקיימות, ולהוסיף דירות חדשות, תוך קבלת פטורים מס והקלות משמעותיות.
תמריצים למימוש התמ"א
תוספות יחידות מגורים למבנה
תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת (וחיזוק) קומת עמודים, תוספת קומה ו/או תוספת אגף. היא מיועדת לשמש כמנוע הכלכלי למימון העלויות החיזוקים, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות.
הרחבת יחידות הדיור הקיימות
הרחבת הדירות הקיימות בהיקף של עד 25 מ"ר לכל דירה (התוספת יכולה לכלול מרחב מוגן) מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות.
היתרונות נוספות במימוש תמ"א 38
· הוספת מעלית
· שיפוץ חזית הבניין
· שיפוץ לובי וחדרי מדרגות
באותה הזדמנותאפשר לטפל ב:
· פיתרון דקורטיבי לצנרת גלויה
· פיתוח גינתי בשטח הבניין
· הסדרת קווי ביוב חדשים
· שיקום ושיפוץ המקלט
חיזוק ושיפוץ של הבניין יעלו את ערך הדירות בבנין בעשרות אחוזים ומכירת הדירות החדשות תממן את כל ההוצאות הבנייה ואפילו נשאר רווח משמעותי.
שלבי מימוש התמ"א
בדיקת מהנדס קונסטרוקציה
קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס קונסטרוקציה אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה, ביסוס הקרקע והתשתית הקיימת, ואת המלצות לשיטת החיזוק הנדרשת. אם התברר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק מסתיים הטיפול.
בדיקות אחרות
בדיקה ע"י אדריכל לאחר שיבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית וכו').
כתיבת חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום התמ"א.
הערכת עלויות
ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט. בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים.
תכנון
הכנת תוכניות מפורטות ע"י מהנדס ואדריכל.אחרי אישורם הדיירים, תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות.
ביצוע
איתור והתקשרות לקבלן, קבלני משנה וספקים לבצע הפרויקט.
פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.
הבניה חייבת להיות תוך התחשבות מקסימאלית באורח החיים של הדיירים ועם מינימום הפרעה
שיטות לניהול הפרויקט
מימוש באופן עצמאי:
באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם וזוכה בסופו של הפרויקט בכל הרווח בגין מכירת תוספות הבניה. מעבר לעלויות המימון הגבוהות שנדרשות בפרויקט מסוג זה, חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת שבדרך כלל, אין להם את הידע, הזמן או היכולת להתמודד עם פרויקט מסוג זה.
מימוש על ידי קבלן או יזם חיצוני:
הקבלן או היזם מקבל על עצמו את כל הקשור לניהול ולביצוע הפרויקט בתמורה למסירת זכויות לתוספות בניה שקמות מכוח מימוש התמ"א. היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם כלל, אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות. אבל בדרך כלל כן זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר ועוד.
מימוש על ידי חברת ניהול:
בעלי דירות מעסיקים חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט מ: "א" עד "ת". בשיטה זו על הדיירים לממן את שלבי הערכת הכדאיות ואחר כך המנהל פרויקט מארגן מימון בנקאי לכסות את שער ההוצאות. המנהל יהיה האחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה, בנוסף לכל הקשור להבניה בפועל.
2 יתרונות בשיטה זו: א: האחריות עוברת לבעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות. ב: אחרי החזר ההוצאות הראשונות וההלוואה, הרווח שנשאר שייך רק לבעלי הדירות בבניין
· מה שהורג אנשים זה לא הרעידת אדמה עצמה, אלא התמוטטות הבניינים שלא נבנו ע"פ התקן.
· התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1980.
· מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנה זו אינם עומדים בדרישות התקן.
· עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית.
· תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) שאושרה באפריל 2005, מאפשרת דיירי בניינים שנבנו עד 1980 לחזק את המבנים שבבעלותם נגד רעידת אדמה.
· אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים ומגובע המותר של הבניין.
· התמריצים העיקריים לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה להרחיב יחידות הדיור הקיימות, ולהוסיף דירות חדשות, תוך קבלת פטורים מס והקלות משמעותיות.
תמריצים למימוש התמ"א
תוספות יחידות מגורים למבנה
תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת (וחיזוק) קומת עמודים, תוספת קומה ו/או תוספת אגף. היא מיועדת לשמש כמנוע הכלכלי למימון העלויות החיזוקים, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות.
הרחבת יחידות הדיור הקיימות
הרחבת הדירות הקיימות בהיקף של עד 25 מ"ר לכל דירה (התוספת יכולה לכלול מרחב מוגן) מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות.
היתרונות נוספות במימוש תמ"א 38
· הוספת מעלית
· שיפוץ חזית הבניין
· שיפוץ לובי וחדרי מדרגות
באותה הזדמנותאפשר לטפל ב:
· פיתרון דקורטיבי לצנרת גלויה
· פיתוח גינתי בשטח הבניין
· הסדרת קווי ביוב חדשים
· שיקום ושיפוץ המקלט
- הסדרת חדרי עגלות ואופניים ו\או מחסנים אישיים
חיזוק ושיפוץ של הבניין יעלו את ערך הדירות בבנין בעשרות אחוזים ומכירת הדירות החדשות תממן את כל ההוצאות הבנייה ואפילו נשאר רווח משמעותי.
שלבי מימוש התמ"א
בדיקת מהנדס קונסטרוקציה
קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס קונסטרוקציה אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה, ביסוס הקרקע והתשתית הקיימת, ואת המלצות לשיטת החיזוק הנדרשת. אם התברר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק מסתיים הטיפול.
בדיקות אחרות
בדיקה ע"י אדריכל לאחר שיבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית וכו').
כתיבת חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום התמ"א.
הערכת עלויות
ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט. בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים.
תכנון
הכנת תוכניות מפורטות ע"י מהנדס ואדריכל.אחרי אישורם הדיירים, תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות.
ביצוע
איתור והתקשרות לקבלן, קבלני משנה וספקים לבצע הפרויקט.
פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.
הבניה חייבת להיות תוך התחשבות מקסימאלית באורח החיים של הדיירים ועם מינימום הפרעה
שיטות לניהול הפרויקט
מימוש באופן עצמאי:
באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם וזוכה בסופו של הפרויקט בכל הרווח בגין מכירת תוספות הבניה. מעבר לעלויות המימון הגבוהות שנדרשות בפרויקט מסוג זה, חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת שבדרך כלל, אין להם את הידע, הזמן או היכולת להתמודד עם פרויקט מסוג זה.
מימוש על ידי קבלן או יזם חיצוני:
הקבלן או היזם מקבל על עצמו את כל הקשור לניהול ולביצוע הפרויקט בתמורה למסירת זכויות לתוספות בניה שקמות מכוח מימוש התמ"א. היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם כלל, אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות. אבל בדרך כלל כן זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר ועוד.
מימוש על ידי חברת ניהול:
בעלי דירות מעסיקים חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט מ: "א" עד "ת". בשיטה זו על הדיירים לממן את שלבי הערכת הכדאיות ואחר כך המנהל פרויקט מארגן מימון בנקאי לכסות את שער ההוצאות. המנהל יהיה האחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה, בנוסף לכל הקשור להבניה בפועל.
2 יתרונות בשיטה זו: א: האחריות עוברת לבעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות. ב: אחרי החזר ההוצאות הראשונות וההלוואה, הרווח שנשאר שייך רק לבעלי הדירות בבניין